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Artikel / 01.06.2023

Kooperatives Baulandmodell

Anpassung des Kooperativen Baulandmodells 2022

Wohnraum muss bezahlbar bleiben. Einerseits wird das durch mehr Wohnungsneubau, also mehr Angebot, ermöglicht, andererseits durch öffentliche Förderung. Dazu trägt seit 2014 das Kooperative Baulandmodell der Stadt Köln bei, an dessen Entwicklung wir von der WIK beteiligt waren.
Der Grundgedanke des Kooperativen Baulandmodells ist schnell erklärt: Wer 20 Wohneinheiten oder mehr als 1.800 m² Wohnfläche baut, ist verpflichtet, 30 % der Wohneinheiten als öffentlich geförderten Wohnraum zur Verfügung zu stellen und sich an den Folgekosten des Wohnungsbaus zu beteiligen. Das heißt: Bauträger beteiligen sich an den Kosten für Kitas, von Spielplätzen oder Grünflächen.
 
Dieses Jahr fand eine Evaluierung des Kooperativen Baulandmodells statt. Die Folge war eine Umsetzungsanpassung, die seit dem 22.05. in Kraft getreten ist. Aber wo lag denn eigentlich das Problem mit der bisherigen Regelung?

Das Problem mit dem bisherigen Kooperativen Baulandmodell.
Die Regelung von 2017 sah vor, dass zu errichtende Spielplätze und Grünflächen ab einer Baugröße von 109 Wohneinheiten über bestimmte Mindestgrößen verfügen müssen. Sprich: Wer mindestens 109 Wohneinheiten baute, musste einen 500 m² großen öffentlichen Spielplatz errichten. Ab 218 Wohneinheiten kam die Errichtung einer 5.000 m² großen Grünfläche hinzu. Wer weniger Wohneinheiten plante, zahlte eine Ablösesumme, die in den Erhalt bestehender Grünflächen oder Spielplätze floss. Und solche Ablösesummen wurden regelmäßig gezahlt. So regelmäßig, dass kaum neue Grünflächen oder Spielplätze entstanden sind. Mal ganz davon abgesehen, dass sich in einer dicht besiedelten Stadt wie Köln selten Platz für derart große Flächen findet. So galt es, gerade in der Innenstadt Lösungen für die Schaffung von öffentlich gefördertem Wohnraum und Flächen mit hoher Aufenthaltsqualität zu finden.

Einführung der „Kombifläche“
Nun hat der Stadtrat reagiert. Und zwar mit der Einführung der sogenannten „Kombifläche“. Diese ist definiert als eine Mischung aus öffentlichem Spielplatz und Grünfläche. Zugleich wurden die Schwellenwerte für eine verpflichtende Errichtung herabgesetzt.
 
Nach der neuen Regelung gilt: Wer den Bau von 44 bis 108 Wohneinheiten plant, ist fortan verpflichtet, eine öffentliche „Kombifläche“ von 5 m² pro Wohnung zu errichten. Bei Unterschreitung der Mindestgröße ist weiterhin eine Ablösesumme zu entrichten. Ab einer Projektgröße von 109 Wohneinheiten gelten die alten Bestimmungen wieder vollumfänglich.

Die Anpassung des Baulandmodells ist praxisnäher. Aber Gesprächsbedarf bleibt.

Als WIK begrüßen wir die regelmäßigen Anpassungen des Kooperativen Baulandmodells. Die Verpflichtung zur Übernahme der Folgekosten des Wohnungsbaus werden realistischer; der Komplexitätsgrad bei Planung und Finanzierung von Bauvorhaben wird langsam etwas reduziert. Wichtig ist aber, dass eine gemeinsame Evaluation, wie wir sie ursprünglich vereinbart hatten, regelmäßig stattfindet und die Immobilienwirtschaft dabei eingebunden wird.

Darüber hinaus sehen wir aber weiterhin Gesprächsbedarf: Erstens bei den Genehmigungsverfahren für Bauprojekte. Die Prozesse sind aus bekannten Gründen zu langwierig – hier lassen wir uns als WIK in die Pflicht nehmen, um die Ämter durch Know-how und Zusammenarbeit zu unterstützen. Zweitens wünscht sich die Immobilienwirtschaft mehr Klarheit. Es gibt zu viele Einzelfallentscheidungen. So kann das Kooperative Baulandmodell zwar auf der grünen Wiese in Kreuzfeld vollumfänglich Anwendung finden, in allen anderen, dicht besiedelteren Bezirken sind aber zusätzliche Verfahren und Verhandlungen nötig, die Kapazitäten in der Verwaltung und bei der Immobilienwirtschaft binden, Zeit kosten und im Endeffekt den wichtigen Wohnungsneubau lähmen.
Ein gutes Beispiel dafür ist das Projekt „Die Welle“. Auf dem Gelände der Deutschen Welle werden bis 2025 bis zu 750 neue Wohnungen entstehen. Da die Bauträger durch die aufwändige Asbestsanierung und Sprengung der Hochhäuser unverhältnismäßig hoch belastet sind, kommt es hier zu keiner Anwendung des KoopBLM. Das ist richtig so. Aber es braucht in Zukunft Regeln, die solche Entscheidungen beschleunigen.

Das Baulandmodell in Köln ist ausdrücklich als „kooperativ“ deklariert. Wir benötigen hier dringend den regelmäßigen Austausch zwischen Politik, Verwaltung und Immobilienwirtschaft, um den Wohnungsneubau voranzutreiben und mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.