Der durchschnittliche Grundstückspreis in Köln liegt bei 1.370 €/m2 (Stand: Oktober 2022) 1. Damit eine Kölner Familie auf einem 500 m2 großen Grundstück ein Einfamilienhaus errichten kann, wie es im Rest der Republik nicht unüblich ist, wären also ca. 685.000 € nötig – nur für das Grundstück.
Das Erbbaurecht schafft in solchen Fällen Abhilfe. Anstatt das Grundstück zu kaufen, wird es im Rahmen des Erbbaurechts mit Erbbauzins verpachtet. Das bedeutet: Die oben erwähnte Kölner Familie kann auf dem mittels Erbbaurechts vergebenen Grundstück ein Einfamilienhaus errichten, ohne den hohen Grundstückspreis tragen zu müssen, so dass auch eine Baufinanzierung realistischer und kostengünstiger wird. Der Grundstückseigentümer erhält als Gegenleistung einen Prozentsatz des vorliegenden Bodenwerts in Form von regelmäßigen Zahlungen.
Das Erbbaurecht wurde ursprünglich geschaffen, um einerseits finanziell Schwächeren den Bau eines Eigenheims zu ermöglichen. Andererseits wollten Grundstückseigner, meist Städte oder Kirchen, damit ihr Grundvermögen erhalten.
Bereits der Bündnisvertrag von GRÜNEN, CDU und Volt gab klare Auskunft zum Umgang Kölns mit städtischen Liegenschaften, die für den Wohnungs- und Gewerbebau zur Verfügung gestellt werden. Dort steht: Das „Erbbaurecht (…) als grundsätzliches Vergabeinstrument [soll] bei städtischen Grundstücken für Wohnen und sozio-kulturelle Nutzung eingesetzt“ werden. Auch bei Gewerbeflächen solle das „Wiederkaufsrecht der Stadt Köln (…) konsequent festgeschrieben“ 2 werden.
Seit dem 16.03.2022 ist die vorrangige Nutzung des Erbbaurechts in Köln nun beschlossene Sache. Der genaue Wortlaut aus dem Beschluss: „… und beschließt ergänzend, bei Veräußerungen für den Geschosswohnungsbau das Erbbaurecht vorrangig zu nutzen.“ 3
Weiter heißt es: „Die Vergabe von Erbbaurechten für städtische Geschosswohnungsbaugrundstücke erfolgt nach folgenden Kriterien: a) Für Vorhaben, die mindestens 30% geförderten und 20% preisgedämpften Wohnungsbau realisieren, gilt für 60 Jahre ein Erbbauzinssatz von 1,5% p.a. des nutzungsorientierten Verkehrswerts. Ab dem 61. Jahr gilt ein Erbbauzinssatz von 4% p.a.“
Den gesamten Beschluss sowie alle Anhänge finden Sie:
Wir wünschen uns hier, dass das Erbbaurecht nur ein weiteres Instrument in einer Vielzahl intelligenter städtebaupolitischer Werkzeuge bleibt, um in Köln mehr Heimat zu schaffen.
Grundsätzlich verstehen wir das Anliegen der Stadt, die eigenen Liegenschaften nicht zu verkaufen, sondern zu verpachten und somit weiterhin Einfluss zu behalten. Denn genau das schafft Handlungsoptionen, die auch politisch genutzt werden können.
Genau diese Handlungsoptionen werden der Bau- und Immobilienwirtschaft aber im gleichen Atemzug genommen. Der mit 20% quotierte „preisgedämpfte“ Wohnungsbau im Zuge des Erbbaurechts ist zwar ein guter Gedanke, bleibt aber ein Tropfen auf den überhitzten Wohnungsmarkt. Und zwar besonders in Anbetracht des vergangenen und gegenwärtigen Wohnungsbautempos.
Zudem mindert die Vergabe über Erbpacht die Investitionsattraktivität in der Stadt. Genau diese benötigen wir aber, um die mehr als 6.000 neuen Wohnungen, die jährlich nötig wären, Realität werden zu lassen. Und zwar in jeder Preisklasse.
Wir wünschen uns hier, dass das Erbbaurecht nur ein weiteres Instrument in einer Vielzahl intelligenter städtebaupolitischer Werkzeuge bleibt, um in Köln mehr Heimat zu schaffen.
Das Heimat-Statement der WIK zum Erbbaurecht finden Sie hier.