Wohnungspreise in Köln: Das Problem ist das zu geringe Angebot.
Im NRW-Vergleich der Wohnbedarfsdeckung ist Köln Schlusslicht, wie das Institut der deutschen Wirtschaft Köln ermittelt hat. Nur 46 % der eigentlich benötigten Wohnungen werden jedes Jahr realisiert. Und das hat Auswirkungen auf die Preise.
Von 2010 bis 2021 stieg der durchschnittliche Mietpreis in Köln um 47 %, von 8,24 €/m2 auf 12,19 €/m2. Das hat klare Gründe. Denn, was die Preisentwicklung betrifft, funktioniert der Wohnungs- und Immobilienmarkt genau wie viele andere Märkte: Ist das Angebot sehr hoch, aber die Nachfrage niedrig, sinkt der Preis. Ist die Nachfrage hoch, aber das Angebot niedrig, dann steigt er. Genau dies ist in Köln der Fall: Der Kölner Wohnungsmarkt hat ein Angebotsproblem.
Denn 1.088.240 Kölnerinnen und Kölner treffen auf etwas über 561.000 Wohnungen, die momentan zur Verfügung stehen und in Qualität und Lage natürlich sehr stark schwanken. Wer hier kurz nachgerechnet hat, kommt zu dem Schluss: Jedem 2-Personen-Haushalt stünde in der Theorie eine Wohnung zur Verfügung. Aber eben nur in der Theorie. Die Praxis zeigt, dass 50,8 % aller Wohnungen 1-Personen-Haushalte sind. Im Durchschnitt sind das 1,88 Personen pro Wohnung.
Mehr als 17.000 Wohnungen fehlen (Stand: Juli 2022) in Köln.
Rechnet man diesen Kölner Durchschnittshaushalt (1,88 Personen) auf die aktuellen Einwohner Kölns (1.088.240), so kommt man auf einen Wohnungsbedarf von 578.851 Einheiten. Nur 561.000 Wohnungen hat Köln aktuell aufzuweisen. Es fehlen demnach 17.851.
Das Angebot ist somit zu gering, die Nachfrage aber konstant hoch. Damit steigt der Druck auf den Wohnungsmarkt und in der Folge auch der Mietpreis.
Bevölkerungsentwicklung in Köln
Der Trend zu 1-Personen-Haushalten – sowohl bei jungen als auch bei älteren Menschen – ist ein nachhaltiger. Aber auch die erwartete Bevölkerungsentwicklung in Köln macht der Hoffnung auf ein schnelles Ende der Wohnungsnot einen Strich durch die Rechnung. Denn Köln ist eine lebenswerte Stadt, die viele Studiums-, Weiterbildungs- und Arbeitsplatzangebote bietet und somit auf lange Sicht immer mehr Menschen anziehen wird.
Die aktuellen Schätzungen des Kölner Amts für Stadtentwicklung und Statistik gehen von einer ca. 6 %-igen Steigerung bis zum Jahr 2040 aus. Das bedeutet: 60.000 (mit Hauptwohnsitz angemeldete) Menschen sind dann zusätzlich auf dem Wohnungsmarkt unterwegs. Diese 60.000 Menschen wiederum sind auf etwa 32.000 neue Wohnungen angewiesen.
Mit dem aktuellen Vorhaben der Stadt, pro Jahr 6.000 neue Wohnungen zu genehmigen, wäre dieser Druck auf der Nachfrage-Seite kein Problem. Denn so könnten die heute bereits nötigen 17.000 und die bis 2040 notwendigen 32.000 Wohnungen innerhalb von nur 8-14 Jahren (Bauzeit eingerechnet) realisiert werden. Aber auch hier klaffen Theorie und Praxis stark auseinander. Gründe dafür: lange Bauleitplan- und Genehmigungsverfahren sowie eine Überlastung der für Baugenehmigungen zuständigen Stellen.
Personalmangel und lange Genehmigungsverfahren lähmen den Wohnungsneubau.
Von der Zielvorstellung der Stadt Köln, 6.000 genehmigte Wohnungen pro Jahr, die zu einer deutlichen Entspannung des Wohnungsmarktes beitragen würden, ist man leider weit entfernt. Nur knapp die Hälfte aller Bauanträge eines Jahres kann bearbeitet werden.
Für diese Verzögerungen gibt es zwei entscheidende Gründe:
1. Angespannte Personalsituation in der Bau- und Planungsverwaltung:
Aufgrund der Komplexität der Aufgaben sind Bauämter bei ihrer Arbeit auf Fachkräfte angewiesen, besonders auf Architekten, Ingenieure und Städteplaner. Um diese Spezialisten konkurrieren aber nicht nur Bauämter, sondern auch die freie Wirtschaft, die Fachkräfte mit höheren finanziellen Anreizen locken kann. Die Folge: Die Bauverwaltung hat – nicht nur in Köln – mit Personalnot zu kämpfen.
2. Komplexität:
Ein freistehendes Gebäude auf der grünen Wiese irgendwo in Musterdorf ist schnell genehmigt. In einer bereits dicht bebauten Stadt wie Köln fällt das Genehmigungs- und Antragsverfahren deutlich komplexer aus. Lärmschutz, Rettungswege, Schutz der Nachbarn, Milieuschutz, Grünflächen, Stellplätze und viele, viele Themen mehr müssen bedacht und genehmigt werden.
Zu diesem hohen Grad an Grundkomplexität gesellen sich in Köln verwaltungsinterne Abstimmungen, die eine schnelle Schaffung von Baurecht und damit auch eine schnellere Baufertigstellung ermöglichen würden.
All diese Themen, sowohl die angespannte Wohnungssituation, das erwartete Bevölkerungswachstum als auch die Hürden bei Plan- und Genehmigungsverfahren sorgen für einen Wohnungsmarkt, der aus dem Gleichgewicht geraten ist. Den Preis dafür zahlen Kölnerinnen und Kölner.
Die Lösung dieser Situation mag zwar nicht einfach sein, dafür ist es aber die Botschaft: Wir müssen mehr Heimat bauen.
Als Wohnungsbau Initiative Köln setzen wir uns für mehr Wohnungsbau ein.
Als Zusammenschluss von Bauträgern, Projektentwicklern und bauträgernahen Dienstleistern, die maßgeblich zum Wohnungsbau in Köln beitragen, ist es unser klares Ziel, mehr Wohnraum und damit eine lebenswerte Heimat zu schaffen. Dafür bieten wir der Politik und den Verwaltungen unsere Fachkompetenz und den Dialog an. Wir möchten praxisorientiert dabei helfen, Bauämter zu entlasten und bieten dazu auch unsere Hilfe an – finanziell, mit Know-how oder mit Personal.
Mehr dazu finden Sie auch in unseren Heimatstatements.